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《合作开发房地产合同》能不能约定分配固定数量房屋?如何约定更加安全?
信息来源:搜狐彩票   发布时间:2019-08-13   浏览:

  随着房地产市场的发展,有越来越多的社会资本通过“合作开发”的形式,参与到房地产行业当中。

  随着房地产市场的发展,有越来越多的社会资本通过“合作开发”的形式,参与到房地产行业当中。

  但这类“房地产合作开发”的项目,涉及到不同的主体,项目开发周期长,资金投入大,涉及的问题多,其复杂性远超普通的房地产项目。

  为了能够帮助广大开发者更深入全面地了解这类“合作开发房地产”的问题及解决对策,我们文鳐地产律师团队特制作了“房地产合作开发专题”。

  2008年11月11日,豪名公司、河北四建签订《合作开发合同》,约定:河北四建以土地使用权(中山东路520号地块,土地面积4.69亩),豪名公司以资金共同投资开发高层商务楼一栋。

  工程图纸确认后,河北四建按拟建综合商务楼总建筑面积30%,豪名公司占70%的比例进行房屋产权分配。涉案地块的土地使用权证号为长安国用(2012)第00040号,土地使用权类型为划拨。合同签订后,豪名公司已在涉案地块上建成商务楼一栋,双方尚未就建筑物产权进行分割。

  豪名公司向石家庄市中级人民法院提起诉讼,请求依法判令河北四建履行双方签订的《合作开发合同》,将涉诉项目转至豪名公司名下。

  本案的争议焦点为:一、双方签订的《合作开发合同》是否应当被认定为房屋买卖合同。二、双方签订的《合作开发合同》的效力问题。

  关于争议焦点一,《合作开发合同》主要约定是河北四建提供土地使用权,以自己名义办理开发前期手续及工程建设,待工程建到十层以上后转入豪名公司名下,同时负责配合豪名公司进行立项、报建、土地变性及出让等相关手续,做好项目的协调和监督管理,取得建筑面积30%的房屋产权。豪名公司负责项目建设的全部工作,承担项目的投资及相关费用,取得建筑面积70%的房屋产权。

  从上述约定的内容看,为河北四建提供土地使用权、豪名公司提供资金作为共同投资的合作开发房地产合同。豪名公司作为提供资金的一方,并非只分配固定数量的房屋,其还要承担项目建设的相关义务与经营风险,因而该合同性质不是房屋买卖合同。

  不符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买买合同”的规定。

  关于争议焦点二,双方签订合同时,该土地为划拨用地,且在合同履行中,至今未经政府批准转化为出让土地使用权。

  依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定,“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。”

  故对豪名公司主张合同有效以及诉争合同系房屋买卖合同的观点不予支持。对合同无效后的处理,应由双方进一步协商解决。

  民事判决河北豪名房地产开发有限公司与河北省第四建筑工程有限公发发发司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书,(2016)冀民终351号,河北省高级人民法院。

  通过上述的案例可知,显然是可以的。但当事人之间约定分配固定数量房屋的行为,将会导致《合作开发合同》被认定为《房屋买卖合同》。

  因为,最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定,如果《合作开发房地产合同》约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买买合同。

  第二,为什么本案中《合作开发合同》约定分配固定数量的房屋,却不被被认定为《房屋买卖合同》?

  因为,《合作开发合同》会被认定为其他性质的合同最本质的是看是否“共同投资、共享收益、共担风险”。

  而实务操作中,很多当事人会在《合作开发合同》中对双方的投资、收益进行明确的约定,但是由于过于自信或碍于情面等原因,常常对于风险负担的问题则避之不谈。

  此时,影响《合作开发合同》性质的关键条款,还是“共担风险”的具体约定内容。

  该案中,依据《合作开发合同》约定,工程建到十层之前河北四建以自己名义办理开发前期手续及工程建设。待工程建到十层以上后转入豪名公司名下,其后工作由豪名公司负责。由此可以认定,合作开发双方存在“共担风险”,故而即便是其后双方共享收益的方式为分配建筑物产权,依旧不能认定为《房屋买卖合同》。

  类似案例,还有惠州市燃料工业有限公司与惠州市惠鹏置业投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案(案号(2016)粤民终276号)。

  通过这些判例我们可以看到,法院眼中《合作开发房地产合同》最重要的法律特征,在于“共担风险”。

  无论其最终以何种形式分配收益,只要双方在项目开发建设中事实上存在着共担风险,即可认定为合资合作开发房地产合同。

  唯有如此,才能避免项目出现问题时,一方以合同性质不属于合作开发房地产为由拒绝承担项目开发的风险。

  另一方面,在合同中约定“分配固定数量房屋”时,要慎之又慎,因为此举极易被法院认定为不属于《合作开发合同》而属于《房屋买卖合同》。

  如果非要约定“分配固定数量房屋”的,则可以在条跨中适当增加内容,做出特殊化处理(核心是保持“风险共担”),以便能够类似于本案的案例那样最终仍被认定为“合作开发”。

  如上所述,该《合作开发合同》虽然性质不变,并未被认定为《房屋卖合同》,但是由于其涉及的土地性质为国有划拨用地。

  而根据法律规定,以国有划拨用地与他人订立合同合作开发房地产的,合同无效。

  国有划拨用地其实也可以参与开发,只是相比于其他性质的用地,需要经过主管机关批准后才能用作合作开发房地产。

  在涉及划拨用地的《合作开发合同》的效力问题上,如果其划拨用地的土地使用权人经过了批准,则合同可以被有效!

  在涉及《合作开发合同》性质的问题上,本身因为其实务操作的多样性,其认定辨别的难度也会有所不同。如果想准确分辨,请继续关注我们这个专题,我们将会在接下来的文章中深入为大家分析!

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