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2017年昆明市房地产市场研究年度分析报告(二)
信息来源:搜狐彩票   发布时间:2019-07-19   浏览:

  2017年,全国房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,地方以城市群为调控场,从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变,限购限贷限售叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的主线,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期。长效机制继续深化促发展。年末中央政治局会议分析研究2018年经济工作指出,2018年要引导和稳定预期,加强和改善民生,要加快住房制度改革和长效机制建设。2018年将是长效机制与短期调控结合的转折点,将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。

  政策方面,2017年昆明施行了四大房产新规:2017年2月7日起施行《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》;2017年3月28日起施行《关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》;2017年10月12日,云南省昆明市人民政府办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》;2017年11月28日起施行《昆明市国有建设用地二级市场转让管理暂行规定》。

  随着昆明地铁投入运行、高铁开通等城市交通基础设施的完善,加上得天独厚的自然环境优势,外来购房者占比不断的增加,火热的土地市场等因素带动房价不断上升。2017年以来,全国一线和热点二线城市住宅政策轮番收紧,政策限制力度空前严苛,且逐渐向三四线城市深入蔓延;昆明市政府为响应“房子是用来住的”政策号召,打压炒房等投机行为,出台相关政策,对于住宅热度较高的呈贡区域采取限售措施,在该区域新购买的新建商品住房,需取得不动产权属证书满两年方可上市交易。政策出台后,呈贡区内住宅成交量及售价均有所下滑。

  值得一提的是,2017年,昆明地铁3号线号线开通运营,全市初步构成贯穿全市的十字型地铁网络。地铁线路的相继开通运营,一定程度上将缓解昆明市交通拥堵状况,与此同时,地铁沿线物业也将被带动,居民对于地铁房源的需求开始出现,刺激房价上涨,未来随着更多地铁线路的建成,昆明地铁带房的趋势将愈发明显。

  1、2017年2月7日起施行《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》

  住房问题既是民生问题,也是发展问题,培育和发展住房赁市场,有利于推动新型城镇化进程。这也是云南省再次提出的有关租售并举的意见,可看出云南省政府对加快发展专业化住房租赁市场的支持。

  2、2017年3月28日起施行《关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》

  继续鼓励首套首改购房需求,继续去化城改库存。《意见》中唯一有点调控意味的措施,就是针对重点项目土地可施行最高限价熔断机制,以及可采取规划招标与竞价相结合方式进行土地出让,这是明显提高进入门槛的措施,对品牌开发商来说更加有利。

  3、2017年10月12日,云南省昆明市人民政府办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

  《通知》显示,在昆明市呈贡区新购买的新建商品住房,需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。缴存职工足额缴存住房公积金12个月且开户满12个月以上可以申请贷款。商品房经营者在取得预售许可证和销售现房时,对新建商品房销售价格应实行明码标价,“一套一标”。

  4、2017年11月28日起施行《昆明市国有建设用地二级市场转让管理暂行规定》

  结合4月发布的《昆26条》,昆明历年来公布的闲置土地数量较多,此次新规的实施将有利于加大闲置土地清理、处置力度,促进土地流转,稳定土地价格,并进行区域性开发。政府不断出台新规,可见昆明市政府对昆明闲置土地的流转和盘活的重视与决心。

  进购租并举,实现住有所居。为深化住房制度改革,加快培育和发展云南省城镇住房租赁市场,昨日,《云南省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(下称《意见》)正式发布,《意见》鼓励住房租赁消费,并出台了一系列优惠政策,其中包括鼓励个人依法出租自有住房,允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房,土地用途调整为居住用地,支持房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务等。

  《意见》要求,要围绕城镇居民住有所居的目标,建立租购并举的住房制度,构建以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。到2020年,全省基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的住房租赁保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系。

  自去年以来,多个城市开始实行土拍熔断机制,目前昆明也将引进该政策。3月28日,昆明市人民政府出台《关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》),其中对于创新土地出让政策方面,《意见》针对省市重点招商引资项目和城中村改造项目土地出让提出了2条重要的建议,一是土地出让时可实行熔断机制,土地出让中,报价超过该地块最高限价时,中止出让;二是可实行先报地块规划方案和价格,待方案通过后,方可参与买地。

  《意见》提出,“在省、市确定的重点招商引资项目和城中村改造项目国有土地出让中可实行熔断机制,土地招拍挂出让中,出让报价超过土地方案确定的出让最高限价时,中止出让,地块出让最高限价由土地委托交易方在土地储备方案及土地交易方案中明确。”

  为支持经济的平稳增长,市国土资源局即将实行促进土地流转、稳定土地价格、进行区域性开发等几项政策。

  市国土资源局局长王涛表示,土地资源的正常流转能够保证土地资源的供给,对土地的合理利用有着重要意义,“故昆明市国土资源局未来将依法加快土地出让,以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地,竞买保证金按不低于起始价的20%确定”。

  同时,商业用地和城中村改造项目中的商品住宅用地可采用挂牌方式出让。取得发改和住建部门年度计划指标的保障性住房项目,可采用划拨、协议、挂牌方式供地。

  王涛说,昆明还将继续采取动工、置换、收回等方式,加大闲置土地清理、处置力度,收回的闲置土地优先用于民生及重点工程项目建设。因城市规划依法修改造成项目土地闲置,且用地已缴清土地价款、项目资金落实,属地政府确定的处置意见为置换土地的,可按“价值相当、用途相同”的原则,以协议方式重新为土地使用权人安排建设用地。

  王涛明确:原土地证载用途为综合,已按照城市规划批准开发建设完毕的项目,在办理土地分割登记时,不再调整土地价款,土地终止日期为原证载终止日期不变。划拨用地、工业用地和仓储用地规划容积率指标调整经政府批准的,也不再调整土地价款。

  零散式的用地规划带来了交通堵塞、生活不便等诸多问题,未来,用地全面规划,进行区域化整合发展会成为趋势。

  五月昆明住宅均价刚刚破万,有关部门似乎闻到了昆明楼市热潮的气味,这不,昆明市公积金贷款政策将从5月31日期收紧,足额缴存并开户满三个月即可申请贷款的规定调整为足额缴存并开户满6个月才能申请;非昆明市户籍不能在昆明行政区域内申请购房贷款;不受理昆明家庭第三套及以上住房公积金个人贷款;还贷年限调整为法定退休年龄,不得超过最高的贷款期限,即男60岁,女55岁;暂停特殊情况提取(包括重大疾病、重大自然灾害、低保家庭子女上大学支付学杂费等)。

  当然,昆明市公积金中心给出了此次政策调整的理由,文件称,截止2017年5月26日,昆明市住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)全辖个贷率为86.27%,已经处于高位运行。为防止住房公积金资金流动性不足带来的风险及突发事件,确保我市住房公积金的安全,维护广大公积金缴存职工的权益,确保住房公积金制度稳健发展。

  7月21日,从西山区“促进经济平稳健康发展62条措施解读”新闻发布会上获悉,此次西山区出台的《62条政策》内容涵盖了提升高原特色都市现代农业、促进工业提质增效、积极发展总部和楼宇经济行业等13个方面。其中涉及资金补助的政策达58条,涉及扶持资金至少2.68亿元,确保扶持奖励力度不低于全市同类政策,鼓励驻区企业提档升级,吸引优质企业落户西山。

  此次西山区新出台的《62条政策》中对楼宇、总部经济发展给予了重点支持,其中经市级认定的商务楼宇,对区级本年度可用财力贡献达10亿元以上的,经认定后,分别给予楼宇业主(或物业管理企业)一次性奖励1000万元;对当年新认定的总部企业,对区级本年度可用财力贡献达5000万元以上的,给予800万元的一次性扶持奖励。此外,政策中还首次涉及了对科研企业、科技项目的奖励补助措施,国家科研机构、国家重点大学等各类创新机构在西山区设立独立法人资格、符合西山区产业发展方向的,将给予研发机构50万元的一次性资助;重点扶持辖区企业开展科技创新项目研发,经认定为国家高新技术企业后一次性奖励20万元,并授予“西山创新企业”称号。

  10月12日,云南省昆明市人民政府办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,宣布分区限售、调整贷款受理条件等八大措施,维护市场稳定。

  《通知》显示,在昆明市呈贡区新购买的新建商品住房,需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。

  同时,昆明将调整贷款受理条件,将缴存职工足额缴存住房公积金6个月且开户满6个月以上可以申请贷款,调整为缴存职工足额缴存住房公积金12个月且开户满12个月以上可以申请贷款。

  商品房经营者在取得预售许可证和销售现房时,对新建商品房销售价格应实行明码标价,“一套一标”。销修商品房配套车位(库、房)的,应同时标明车位(库、房)的价格。

  另外,昆明将对特定区域范围内住宅用地和商住混合用地,采取“限房价、竟地价”方式出让。进一步加大限价商品房市场供应。

  而对城中村改造和经规委会审议通过的用地面积较大的房地产开发项目,房地产开发企业可申请一次规划、分期供地、分批办证、分片开发、分期核实。

  截至目前,昆明是西南市场较早出台系统性管控政策的城市。市场分析认为,昆明作为非热点二线城市,楼市交易也开始升温。类似的管控有助于昆明楼市的稳定发展。

  昆明住房公积金贷款政策此次调整,从发布公告到正式执行,中间仅相隔两天,而且是周末,显得非常突然。但联想到就在本月12日,昆明已正式加入国内限售城市行列,虽然限售区域仅限于呈贡新区,而且只针对新建商品住宅,但调控楼市的意图已十分明确。尽管昆明房地产市场上公积金购房不占主流,甚至有些项目还不支持公积金贷款,但作为重要的房地产政策工具,昆明紧急调整公积金申请条件的用意已不言而喻,昆明公积金政策开始进入收紧周期,而昆明上次公开放宽公积金申请条件,其实不过是一年前的事。一年之间,昆明房地产市场形势变化之大,由此可见一斑。

  去年10月25日,昆明住房公积金管理中心发布了《关于放宽住房公积金个人住房贷款受理条件的公告》,正式取消了公积金异地贷款限制,即非昆明户籍,在云南其他州市缴存公积金的职工,在昆明购买商品房时也可申请公积金贷款。此项政策从2016年10月26日起执行,执行期暂定一年。

  但今年5月,昆明公积金管理中心即发布公告,暂停了户籍不在昆明,在云南州市缴纳公积金的职工在昆买房的贷款申请。此项公积金异地贷款政策施行不过半年有余,即告停止。值得注意的是,昆明公积金管理中心作出政策调整的时间,正是昆明房价连续数月上涨,成交量不断攀升之际,说明昆明市对房地产市场的调控,实际上在呈贡限售措施出台前5个月就已经开始,而公积金管理政策作为最为方便但波及面又不是很大的调控工具,也最先被采用,但正因为来自州市且申请公积金贷款的购房者比例实在太小,所以尽管昆明公积金政策早就开始收紧,可是几乎没有产生多少市场影响。

  今日起,昆明公积金政策进一步收紧,将申请公积金贷款的条件调整为必须开户且缴足12个月公积金,调控力度明显大于暂停公积金异地贷款,效果如何还有待观察。此次政策调整后,参照昆明公积金管理政策从严到松再到严的变化过程,可以发现,昆明公积金管理的政策工具箱中,可以进一步使用的工具也已经不多。

  在昆明市发布的《昆明市国有建设用地二级市场转让管理暂行规定》中,明确了已获得的土地在二级市场分割转让的具体办法,内容如下:

  第二十五条 土地使用权可以分割转让。土地使用权分割后,土地连同地上建构筑物形成独立宗地,且属于同一产权主体,在权属和产权关系清晰无纠纷的情况下,可以办理土地使用权转让手续。

  第二十六条 对土地上建(构)筑物已建成并完成验收的,经转受双方协商后,可以按协商结果形成独立宗地分割转让,转让后由不动产登记机构直接办理不动产登记;对土地上涉及在建工程的或未完全验收的,由国土资源主管部门牵头征求规划、住建部门的分割意见,取得意见后国土资源主管部门按程序办理分割转让手续。

  按照此新规,首先明确土地使用权可以分割转让,形成独立宗地,如果转让土地上建(构)筑物已建成并完成验收的,经转受双方协商后,可以按协商结果形成独立宗地分割转让,转让后由不动产登记机构直接办理不动产登记;如果土地上涉及在建工程的或未完全验收的,由国土资源主管部门牵头征求规划、住建部门的分割意见,取得意见后国土资源主管部门按程序办理分割转让手续。

  新规也规定了不得分割转让的几种情况,包括已办理了预售证、涉及回迁保障住房地块、土地用途与控详规不符、涉及违法建筑、未缴清费用和其他规划住建部门不同意的情形。

  《城市房地产管理办法》第38条、第39条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

  可以看出,在关于土地使用权转让的法规中,其实并未明确分割转让的具体办法,而昆明市此次出台新规中,细化了土地使用权分割转让的执行办法,对于土地在二级市场的流转和利用有推进作用,开发商在获得出让土地时的宗地划分不再是不可分割的,在符合条件的情况下,划出一块土地分割出让也变得可以操作。

  根据昆明市国土资源局公布数据统计,2017年全年昆明市共推出369宗土地,成交299宗,总成交面积共1483.52万平方米,同比上涨30.10%;总成交金额达482.66亿元,同比上涨126.05%。

  从2013年开始,昆明土地供应逐年收紧,2015年土地供应和成交均降至冰点,供应面积1333万方,成交面积929万方。到2017年昆明土地供求大幅回升,供应1734万方,成交1484万方,环比分别上涨28.8%和30.1%。

  2017年楼市整体呈上行趋势,土地市场供求活跃。土地楼面价除商业用地外均呈上行趋势,住宅用地涨幅明显。此外溢价土地成交数量增加,整体溢价率提升。

  2017年土地供求集中在西山(草海)、官南(巫家坝、会展)、呈贡(大渔、斗南、吴家营)和东南(螺蛳湾、西亮塘)板块;高新和东市板块虽然土地整体供求热度不高,但新希望、中海和中南都在这两个板块高溢价拿地;北市板块发展接近饱和,2017年土地供求较少;中心、次中心和世博板块土地稀缺;空港板块交通、配套等落后,热度不高。

  通过土地供应“放量”,改变房产供需结构,或许是现状下平抑房价的唯一手段。今年以来,昆明土地市场竞争异常激烈,尤其是随着越来越多的大牌房企布局昆明,这种竞争愈演愈烈。在11月举行的昆明市2017—2018年储备土地推介会中,昆明共推出主城区北部片区、金产区、草海片区、东部片区以及高新区、呈贡片区、度假区大渔片区等7个区域54宗土地,面积约3041余亩,推介会也吸引了万科、云南建投、蓝光、美的、俊发、融创等多家房企到场参会,并且多房企表现有拿地意向。12月仅有少量的推介地块入市,因此,大多地块或将于2018年入市,并且随着品牌房企在昆布局加快,可以预见2018年的“土地大戏”拉开帷幕后较为壮观。

  从下图3土地成交面积用途分布来看,昆明2017年成交的土地中,住宅用地成交580.20万平方米,占总体的39.11%;商业、办公用地共成交193.72万平方米,占比为13.06%。相对于2016年,地价较高的商业、办公用途土地的成交比重小幅的下降,而2016年成交面积占比最多的工业用地在2017年以占比40.28%的数据继续位居第一,成交价格由2016年的269元/m2下降至191元/m2,跌幅为29.00%。2017年住宅用地占比39.11%位居第二,成交价格由2016年的1314元/m2上涨至2363元/m2涨幅为76.21%。

  而从土地成交金额用途分布来看,2017年,住宅用地成交金额381.63亿元,占全市土地成交总额的79.07%;商业、办公用地共成交金额为70.87亿元,占比为14.68%;工业用地成交金额23.12亿元,占全市土地成交总额的4.79%。

  各用途的楼面地价如下图所示:2017年全年住宅用地平均楼面地价达2363元/平方米,同比上涨76.21%;2017年全年商办用地平均楼面地价为1689元/平方米,同比上涨117.94%,主要原因为2016年商办用地成交地块大多分布在远郊区县价格整体偏低;工业用地楼面地价同比下降29.00%,为191元/平方米。

  2016年在国家鼓励“去库存”大背景下,昆明楼市房价止跌上扬,在国家“一带一路”的战略方向下,随着高铁的开通,城市发展利带来好,2017年昆明楼市呈现出稳步上升的态势。

  2017年,根据昆明市房地产市场256块预售证公布产品明细,新增供应面积1119.15万方,同比增长12.18%。南市区新增供应面积534.64方,约占昆明整体供应的47.77%,其次是北市区,供应179.43万方,约占比16.03%。从物业分类来看,商品住宅供应面积636.15万方,占比56.84%;政策房、商业与办公分别占比3.49%、7.15%和10.08%;车位供应面积243.35万方,占比21.74%。

  一方面受规划放量的减少的影响,另一方面在去库存主基调的影响下,政府也会有意控制新增放量。新增供应仍将保持平稳的态势,预计全年供应会在1000万方上下浮动。南市区依旧会成为新增的主流区域。

  2017年,随着品牌房企纷纷入昆,多个改善项目面市热销,加上“一带一路”政策利好,高铁开通,住宅房价在今年迎来稳步增长。2017年全年昆明市住宅市场共成交48076套,比上年下降18.98%;销售面积560.45万㎡,同比上下降16.55%。 (见图7)

  根据中指数据研究院统计数据统计,2017年度昆明住宅成交均价为9612元/平方米,同比上涨17.56%;销售额538.72亿元,同比下降1.89%。(见图8)

  从各月度昆明商品住宅成交走势来看,2017年在全国房地产市场因城施策的大环境下,一二线城市在严峻调控措施下量跌价涨,昆明市出台的政策对房价影响不太大,开盘热抢房源仍在持续。具体成交数据来看,成交均价为8612元/平米,较2016年上涨17.56%.单月均价首次破万。

  经历了2016年房地产回暖期,2017年楼市整体发展平稳。刚性与改善性需求在市场中占绝对地位,改善型物业仍为主导方向。

  2017全年昆明新建商品住房市场,70平方米以下的小户型成交3934套,共23.91万平方米,占全市总成交面积的4.27%,均价6474元/平方米;

  70-90平方米的中小型物业成交9176套,面积77.33万平方米,占总成交量的13.80%,均价9063元/平方米;

  90-120平方米的改善型物业成交17523套,面积184.11万平方米,占总成交量的32.85%,均价9343元/平方米;

  120-140平方米的改善型物业成交9781套,面积125.99万平方米,占总成交量的22.48%,均价9456元/平方米;

  140-180平方米的改善型物业成交5173套,面积78.71万平方米,占总成交量的14.04%,均价8665元/平方米;

  180-210平方米的大户型物业成交698套,面积13.53万平方米,占总成交量的2.41%,均价10601元/平方米;

  210平方米以上的大户型共成交1792套,面积56.88万平方米,占总成交量的10.15%,均价12191元/平方米。(见图10)

  2017年全年各区新增商品住宅成交情况为:官渡区成交量最大,共成交17071套,面积213.45万平方米,占全市的38.11%;五华区12345套,共121.83万平方米,占全市的21.75%。盘龙区成交10402套,共119.4万平方米,占比为21.32%;西山区8234套,共105.34万平方米,占比为18.81%;。(见图11)

  各区域成交价格如上图12所示,五华、盘龙、官渡这三个区价均在8700-9600元/平方米之间,分别为8796元/平方米、9535元/平方米、9601元/平方米。西山区最高,均价为10667元/平方米。

  2017年全年,昆明市共成交商铺4552套,总面积34.29万平方米,成交均价20762元/平方米,销售额71.21亿元。

  从各月度的成交情况来看,3月份商铺成交为全年最高,共成交6.17万平方米,全年商铺市场受整个大环境的影响,市场成交量下降明显,市场表现欠佳,价格走势同比2016年稳中略降。

  2017年全年,昆明市共成交写字楼9034套,总面积92.31万平方米,成交均价12238元/平方米,销售额112.99亿元。

  从各月份的成交情况来看,全年成交呈波动起伏,从3月开始呈现呈上涨趋势,9月有所回落,11、12月成交额与成交面积都保持在较高水平。

  昆明是一路一带对东南亚经济带唯一利好的城市,由于国家战略昆明的交通和基础设施迅速推进,城市综合实力加强,昆明独特气候和优良空气的优势凸显出来,吸引大量外来客户的进入,激发昆明春城的城市活力,随之而来2017年房地产市场的火爆呈现出量价齐升的局面;

  住宅市场涨势明显,2017年一整年的昆明房地产新闻都围绕这一个“涨”字。2017年以来,全国一线和热点二线城市住宅政策轮番收紧,政策限制力度空前严苛,且逐渐向三四线城市深入蔓延;昆明市政府为响应“房子是用来住的”政策号召,打压炒房等投机行为,出台相关政策,对于住宅热度较高的呈贡区域采取限售措施,在该区域新购买的新建商品住房,需取得不动产权属证书满两年方可上市交易。政策出台后,呈贡区内住宅成交量及售价均有所下滑。

  从全年数据来看,2017年昆明市商品房新增及销售主力均为商品住宅(新增占57%,销量占69%)。

  分板块来看,滇池板块住宅产品以改善型、大户型、别墅为主,产品的特殊性和资源的局限性使得该片区平均房价稳居全市之首,为17383元/平方米;东南板块是全市供应量最大的板块,其供应量占全市25%;其次为官南板块,供应量为全市19%;北市板块和高新板块供应量紧跟其后,分别占全市的17%和14%。

  随着地王频出,房价涨幅在全国限价限购的大环境政策下位居前列,可预计的是,昆明房地产政策的收紧即将到来。

  随着昆明地铁投入运行、高铁开通等城市交通基础设施的完善,加上得天独厚的自然环境优势,外来购房者占比不断的增加,一线品牌开发商不断的进驻与城市融合,拿地热情高涨。

  2017年昆明土地供求井喷,土地成交总价和楼面地价创新高。其中不乏很多一线开发商大手笔拿地。

  2017年6月,大连万达商业地产股份有限公司以底价拿下,以74.48亿元的成交价成为总价地王,打破历史记录,将开发万达城项目;2017年7月10日,融创以632亿元收购万达旗下13个文旅项目和76间酒店(含草海万达城)。

  2017年6月,新希望拍得泛亚板块4宗商品房用地,开发白麓城项目,楼面价6358元/m2,溢价率高达208%。

  2017年8月,东白沙河3宗地块进行拍卖,经过激烈抢拍,中海集团夺得白沙河2宗地块,以11360元/m2的高价成为楼面地价地王。

  2017年10月,新进开发商成都中南集团拍得东三环凉亭板块1宗住宅用地,溢价率53%,总价13.11亿元。

  2017年随着土地市场反应火热,昆明房地产行业集中度再次提升,企业并购、合作等现象增加。国内大型资本市场、品牌房企看好昆明楼市,今年以来收并购合作项目多达15个。随着进入昆明市场的房企渐多,昆明土地市场面临着“狼多肉少”的局面。

  根据2014—2017年刚需/改善产品比例变化及未来市场客户需求动态预测可知,120㎡以上改善产品成交占比将逐年增加;有理由相信,受二胎政策的不断实践,未来四房需求将逐渐增大。

  2015年以前刚需客户一直是昆明楼市的主流,从2016年分水岭开始,改善型客户开始加速进场。2008年以来90平米的三房一直是明星户型,过去7-8年大量刚需购房者追捧的明星产品,但眼下这些户型在居住功能和居住品质等方面已经不能满足客户的需求,并且多数都是三梯八户十户的产品,再加上国家二胎放开政策利好,2017年品牌房企在昆陆续推出高品质板楼产品,极大的促使了改善型需求的释放。2017年昆明楼市新推项目均以大户型为主就是强有力的证明,预计在未来几年中,昆明楼市将持续改善产品时代。

  8月29日,昆明地铁3号线号线日,昆明主城第一列动车开通,22分钟到达昆明南站,57分钟到达玉溪……交通越来越便利,随之而来的是房价越来越高。

  过去几年,昆明市住宅用地楼面价每平米一般在2000元到4000元之间,直到新希望地产今年6月底在泛亚新区5宗土地的争夺中创出了6359元/平米的楼面价新纪录才被打破。而这个记录仅仅保持了一个多月就被中海地产再次刷新,而且刷新幅度之大,不仅一举从4位数上升到5位数,价格更是几乎翻番。

  昆明处于亚洲地理中心和5小时航空圈中心,处于东盟“10+1”自由贸易区、大湄公河次区域经济合作圈、泛珠三角区域经济合作圈“三圈”交汇点,是我国面向南亚、东南亚两大大市场的陆路大通道枢纽。昆明市场潜力巨大,房价必然会跟随城市地位的提升而上涨。

  随着全国知名房企渠道下沉,大家对昆明的市场越来越看重,不差钱的品牌房企们会展开新一轮血拼,中海地产地王的诞生只是这一轮比拼的开始。昆明的地产价格抬升,只不过是“补涨”,去年成都和重庆这两座西南第一和第二大城市房价节节高升之时,昆明的房价并未马上跟上,今年的涨价行为只不过是一种延后行为。但不可忽视的一点是:成都和重庆的人口基数分别是1600万和3200万,且有大量实体产业作为经济增长引擎,比如重庆的汽车、装备制造,成都的软件开发、电子信息产业等。

  作为名义上的二线城市,实际上的三线城市,昆明的产业结构相当薄弱。在居民可支配收入相比去年变化不大的情况下,面对几乎翻倍的房价,大部分昆明市民宁愿选择观望。

  曾经呈贡的地产项目被国外媒体描述为中国“十大鬼城”之一,房产库存严重积压。但从去年开始,这一状况发生了根本性的改变。早在呈贡区房源迎来井喷的时候,许多外地投资客往往豪掷千金,少则几套,多则半层一层地购买。随着高铁的开通运行,外来投资客都看好其市场潜力,对于他们来说,在一线城市动辄几万元每平的房价对比下,一套普通住宅的钱就够在这边买下半层楼,即便不选择居住,投资收益也潜力巨大。

  房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,对于房价收入比的计算,本报告采用城镇居民人均可支配收入、人均现住房总建筑面积和商品住宅均价,数据来自于昆明统计局和昆明市规划和国土资源委员会公布信息,其中商品住宅特指一手房,不包括二手房。

  尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示,家庭收入在999美元以下(最低收入 户)的国家(地区),房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元~3999美元(中等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为9;家庭收入 在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为5.6。这96个地区最高的为30,最低的为0.8,平均值为8.4,中位数为6.4。一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。

  按照国际惯例,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。但实际上,以目前房价来看,我国省会城市包括直辖市及深圳特区在内核心城市中,房价收入比全部超6倍,北京以25.5倍居首,上海、厦门紧随其后,房价收入比亦分别高达23.5倍和22.1倍。(房价收入比以2016年基数乘以1.3估算)。

  根据我国的实际情况,按照国家统计局相关数据进行整理计算,近年全国整体房价收入比在7-8倍左右。由于中国房地产发展时间较短,因此目前这个房价收入比并不算离谱,可以认为,城镇房价收入比保持在7-8属合理区间。

  从2017年度全国37个大中城市房价收入比偏离度表格来看(表3),昆明泡沫水平为5%,位居第27位,比去年同期水平提前了9位,但在36个城市中处于偏后位置,房价收入比泡沫水平属于合理区间。

  就昆明近年房地产控制政策趋势分析,目前昆明房价泡沫在全国水平上仍处于低位但上涨幅度明显,有理由预测未来两年,昆明房价涨跌幅度不会变动太大,但政策收紧或为必然趋势。

  本报告参考资料及数据来源于中指数据、昆明市统计局、昆明市住房与城乡建设局、昆明市国土资源局网站、昆明市房地产信息网、云南房网、wind、克尔瑞数据、昆明市房地产开发协会等

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