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房地产评估报告范本
信息来源:搜狐彩票   发布时间:2019-07-19   浏览:

  房地产评估报告范本_计算机软件及应用_IT/计算机_专业资料。报告范本 估 价 项 目 名 称 :深圳市龙华区梅龙路 1866 一期****住宅房地产抵押价值 评估 估 价 委 托 人 :方明 房地产估价机构:深圳市评估王信息科技有限公司 注册房地产估价师:钱二

  报告范本 估 价 项 目 名 称 :深圳市龙华区梅龙路 1866 一期****住宅房地产抵押价值 评估 估 价 委 托 人 :方明 房地产估价机构:深圳市评估王信息科技有限公司 注册房地产估价师:钱二(注册号:45556778) 沈三(注册号:77766676) 估价报告出具日期:二〇一八年十月二十六日 估 价 报 告 编 号 : (粤)评估王房[2018] (估)字第 100021 号 PGW 抵押 致估价委托人函 方明: 承蒙委托,本公司依据中华人民共和国《房地产估价规范》等规定, 组织注册房地产估价师钱二、 沈三对贵方委托的位于深圳市龙华区梅龙路 1 866 一期****的房地产进行了现场实地查勘,做出了具体测评。现将估价要 项归纳如下: 估价目的:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵 押价值。 估价对象概况:位于深圳市龙华区梅龙路 1866 一期****的房地产(含 其相应分摊的国有建设用地使用权土地使用权及装饰装修,不含动产、特 许经营权等)。其中建筑面积为 108.13 平方米,规划用途为住宅,实际用 途为住宅,权利人为李明,土地共用宗地面积为 8384.8 平方米,分摊土地 使用权面积未记载,地类用途为商住混合用地,土地使用权人为李明。 价值时点:2018 年 10 月 26 日 价值时点确定的理由:以估价委托人在估价委托书中确定的为依据。 本次现场查勘日期为 2018 年 10 月 26 日。 价值类型:抵押价值。 估价方法:比较法、收益法 估价结果: 房地产抵押估价应先求取估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权 利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定估价对象 在估价时点的房地产抵押价值,具体计算公式如下: 房地产抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值-注册房地产估 价师知悉的法定优先受偿款 估价人员经过实地查勘和市场调查,根据估价目的,遵照国家的相关 法规及估价原则,按照估价程序,采用科学合理的估价方法,在认真分析 相关资料的基础上,并综合考虑影响房地产市场价格的各项因素,结合估 价师的专业经验和周密测算与判断,确定估价对象在价值时点的估价结果 为: 估价对象估价结果表 PGW 房地产评估有限公司 PGW 抵押 币种:人民币 估价对象全称 实际 用途 楼层 /总 楼层 3 层/ 19 层 不动产权证 号 不动产单 元号 建筑面 积(㎡) 共用宗 地面积 (㎡) 评估单价 (元/㎡) 评估总 值 (万元) 深圳市龙华区 梅龙路 1866 一 期**** 住宅 [粤 (****0) [1030640 深圳市不动 5011G002 产权第 016 70002016 7460 号] 5] 108.13 8384.8 71855 776.97 估价结果汇总表 币种:人民币 1.假定未设立法定优先受偿权的价值 2.估价师知悉的法定优先受偿款 2.1 已抵押担保的债权数额 2.2 拖欠建设工程款 2.3 其他法定优先受偿款 3.抵押价值 总价(万元) 单价(元/㎡) 总额(万元) 总额(万元) 总额(万元) 总额(万元) 总价(万元)小写 总价大写 776.97 71855 0 0.00 0.00 0.00 776.97 柒佰柒拾陆万玖仟柒佰元整 特别提示: 1、本估价报告必须整体使用,敬请估价委托人及估价利害关系人仔细 阅读报告全文,特别是“估价的假设和限制条件”和“价值定义”,以免 使用不当造成损失。 2、本估价报告受到估价目的的限制,仅为估价委托人办理抵押手续使 用,不得用作其他用途。 3、本次估价中无法考虑不可抗力等因素对估价对象造成的意外损害。 4、本估价报告应用的有效期为一年,自 2018 年 10 月 26 日至 2019 年 10 月 25 日。 深圳市评估王信息科技有限公司 法定代表人: 二〇一八年十月二十六日 PGW 房地产评估有限公司 PGW 抵押 目录 一、估价师声明 ............................................................................................................... 1 二、估价假设和限制条件 ................................................................................................ 2 (一)本项估价的假设条件 ................................................................................................. 2 (二)本估价报告使用的限制条件 ..................................................................................... 3 三、估价结果报告............................................................................................................ 6 (一)估价委托人 ................................................................................................................. 6 (二)房地产估价机构 ......................................................................................................... 6 (三)估价目的..................................................................................................................... 6 (四)估价对象..................................................................................................................... 6 (五)价值时点................................................................................................................... 11 (六)价值类型................................................................................................................... 11 (七)估价原则................................................................................................................... 11 (八)估价依据................................................................................................................... 13 (九)估价方法................................................................................................................... 14 (十)估价结果................................................................................................................... 16 (十一)注册房地产估价师 ............................................................................................... 17 (十二)实地查勘期 ........................................................................................................... 17 (十三)估价作业日期 ....................................................................................................... 17 四、估价对象变现能力分析与风险提示 ........................................................................ 18 (一)变现能力分析 ........................................................................................................... 18 (二)本项估价的风险提示 ............................................................................................... 21 五、估价技术报告.......................................................................................................... 24 (一)估价对象区位状况描述与分析 ............................................................................... 24 (二)实物状况描述与分析 ............................................................................................... 26 (三)估价对象权益状况 ................................................................................................... 28 (四)市场背景描述与分析 ............................................................................................... 29 (五)估价对象最高最佳利用分析 ................................................................................... 31 (六)估价方法适用性分析 ............................................................................................... 32 (七)估价测算过程 ........................................................................................................... 34 (八)估价结果确定 ........................................................................................................... 53 六、附 件 ................................................................................................................... 55 PGW 房地产评估有限公司 PGW 抵押 一、估价师声明 我们郑重声明: (一)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记 载、误导性陈述和重大遗漏。 (二)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专 业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件 的限制。 (三)我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价 委托人及估价利害关系人没有利害关系。 (四)我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人 没有偏见。 (五)我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地 产估价基本术语标准》以及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理 委员会联合颁布 《房地产抵押估价指导意见》进行分析, 形成意见和结论, 撰写本估价报告。 (六)注册房地产估价师钱二、沈三对本估价报告中的估价对象进行了 实地查勘,但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评 估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接 触到部分进行检视的责任。 (七)没有其他行业的专业人士对本估价报告提供重要专业帮助。 (八)本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容而导致的有关 纠纷和损失,本估价机构和估价师不承担任何法律责任。 姓 名 注册号 45556778 77766676 签 名 签名日期 2018 年 10 月 26 日 2018 年 10 月 26 日 钱二 沈三 PGW 房地产评估有限公司 1 PGW 抵押 二、估价假设和限制条件 (一)本项估价的假设条件 1、一般假设 (1)估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让。 (2)估价委托人提供了估价对象相关权属证件上记载的权属、面积、用 途等资料进行了审慎检查,但未向政府有关部门进行核实,在无理由怀疑 其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下,假定估价委托人提供的资 料合法、真实、准确、完整。如因资料失实而导致估价结果失实、失误和 错误,估价机构和估价人员不承担相应责任。 (3)市场供求关系未发生重大变化或实质性改变。 (4)假设委估对象现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件, 另有说明的除外。 (5)估价人员已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素 给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进 行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用。 (6)估价人员未对房屋建筑面积进行专业测量,经现场查勘观察,估价 对象房屋建筑面积与相关权属证件记载建筑面积大体相当。 (7)本次估价以估价对象能够按估价设定的用途不变并持续正常使用 为估价前提。 (8)估价对象在价值时点的房地产市场为公开、 平等、 自愿的交易市场, 即能满足以下条件: ①交易双方自愿地进行交易; ②交易双方处于利己动机进行交易; ③交易双方精明、谨慎行事,并了解交易对象、知晓市场行情; PGW 房地产评估有限公司 2 PGW 抵押 ④交易双方有较充裕的时间进行交易; ⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 2、未确定事项假设 (1)估价对象《不动产权证书》未记载建筑物的建成年份,估价委托人 亦未提供相关建成资料,经估价人员实地调查,估价对象建成于 2006 年, 本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准,仅在本报告中使用,不作其 他任何用途使用。 (2)根据估价委托人提供的《不动产权证书》记载,土地终止日期为 2 070 年 06 月 30 日,至价值时点土地剩余使用年限约为 51.68 年,但考虑到 土地剩余使用年限在估价对象成新度已基本有所体现(即估价对象综合成 新率的确定要综合考虑土地剩余使用年限及房屋的经济耐用年限),根据谨 慎原则,本次估价不考虑收益期结束后的土地剩余使用年限价值对估价结 果的影响。 3、背离实际情况假设 本次估价的估价对象不存在背离事实事项,故本估价报告无背离事实 事项假设。 4、不相一致假设 本次估价的估价对象不存在不相一致事项,故本估价报告无不相一致 事项假设。 5、依据不足假设 本次估价的估价对象不存在未定事项,故本估价报告不存在未定事项 假设。 (二)本估价报告使用的限制条件 1、 本估价报告仅作为委托方在本次估价目的下使用, 不得做其他用途。 2、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起壹年内有效。若报告使用 PGW 房地产评估有限公司 3 PGW 抵押 期限内,房地产市场或估价对象状况发生重大变化,估价结果需做相应调整 或委托估价机构重新估价。 3、估价结果为房地产抵押价值,未考虑快速变现等处分方式带来的影响。 4、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。 “估 价结果报告”提供给估价委托人,“估价技术报告”按有关规定留存估价 机构备查。 5、未经估价机构书面同意,本估价报告的全部或部分及任何参考资料均 不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公 开发表。凡因委托方使用本报告不当引起的后果,本估价机构和估价人员不承 担任何责任。本估价机构保留对违规使用本报告追究相关法律责任的权利。 6、本估价报告是在公开市场条件下进行的价格评估,未考虑可能承担 或将来承担的费用,以及特殊的交易方式可能追加付出的费用等对其评估 价值有影响的因素,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力 和其它不可抗力对评估价值的影响。 7、我公司仅对评估程序和方法的合规、合理和科学性负责,根据评估 结果作出的任何经济行为决策都由委托方自行决定。报告使用者应合理使 用评估价值,请充分注意市场风险及估价对象的变现能力,合理使用本抵 押价值,贷款成数请放贷方慎重把握。 8、 本估价报告若出现文字或数字因打印、 校对及其他原因发生误差时, 请估价委托人及时通知本估价机构更正。 9、估价报告的估价结果,需经深圳市评估王信息科技有限公司盖章及 在该公司注册的两名房地产估价师签字,深圳市评估王信息科技有限公司 对本次估价结果拥有最终解释权。 10、本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用, 估价机构仅对本报告的原件承担责任,对任何形式的复制件概不认可且不承担 PGW 房地产评估有限公司 4 PGW 抵押 责任。 11、 如在自提交估价报告之日起未来一年中该区域同类型房地产市场行 情无大的变化时,本估价报告使用期为一年(2018 年 10 月 26 日至 2019 年 10 月 25 日)。如果使用本估价结果的时间超过了报告的使用期,我们对此 结果造成的损失不承担责任。 PGW 房地产评估有限公司 5 PGW 抵押 三、估价结果报告 (一)估价委托人 名称:方明 地址:深圳市龙华区梅龙路 1866 一期**** (二)房地产估价机构 房地产估价机构:深圳市评估王信息科技有限公司 法 定 代 表 人 :张三 地 址 :深圳龙华 营 业 执 照 :88888888 估 价 资 格 等 级 :一级 资 质 证 书 编 号 :666666 (三)估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 (四)估价对象 1、估价对象财产范围 位于深圳市龙华区梅龙路 1866 一期****的房地产(含其相应分摊的国 有建设用地使用权土地使用权及装饰装修,不含动产、特许经营权等)。其 中建筑面积为 108.13 平方米,规划用途为住宅,实际用途为住宅,权利人 为李明, 土地共用宗地面积为 8384.8 平方米, 分摊土地使用权面积未记载, 地类用途为商住混合用地,土地使用权人为李明。 2、估价对象名称 估价对象为深圳市龙华区梅龙路 1866 一期****房地产。 PGW 房地产评估有限公司 6 PGW 抵押 3、估价对象坐落 深圳市龙华区梅龙路 1866 一期****。 4、估价对象基本状况 (1)土地基本状况 ①四至:东至莱蒙领尚,南至九方购物商城,西至牛栏前新,北至水 榭春天。 ②权益及使用期限:土地使用权人为李明,不动产单元号为[10306405 011G5]。权利类型为国有建设用地使用权,地类用途住宅,土 地使用权类型为出让。共用宗地面积为 8384.8 平方米,分摊土地使用权面 积未记载,土地剩余使用年限约为 51.68 年。 ③形状:估价对象所占用的共用宗地形状呈规则多边形。 ④地形地势:宗地内平坦,与相邻地块无明显地势落差。 ⑤地质条件:地质条件好,地基承载力高。 ⑥宗地内开发程度:宗地内“六通一平” (即通上水、通下水、通电、 通路、通讯及通气,土地平整),能满足该区域生产生活。 (2)建筑物基本状况 ①建筑功能:房屋为商品房建筑,住宅类型为普通商品房。 ②规模:建筑面积为 108.13 平方米。 ③用途:规划用途为住宅,实际用途为住宅。 ④建成年代及结构成新率:于 2006 年建成,至价值时点已有 12 年, 根据国家有关同类结构房屋的经济耐用年限的规定和估价对象已使用的年 限, 结合评估人员实地对估价对象建筑物进行勘察, 确定结构成新率为 80%。 ⑤权属:权利人为李明。 ⑥工程质量:该建筑物工程质量较好。 ⑦建筑结构:估价对象为钢混结构,建筑格局为二梯三户,建筑物外 PGW 房地产评估有限公司 7 PGW 抵押 立面主要以外墙墙砖装饰为主。 ⑧装饰装修:入户门为防盗门;窗为塑钢窗;外墙面为墙砖;室内: 地面为普通地砖,墙面为乳胶漆,天面为乳胶漆;室内水电均为暗敷 ⑨设施设备:该建筑物配有电梯、供水等。 ⑩层高:建筑层高 3 米;室内净高约为 2.8 米。 ?楼梯类型:电梯。 ?户型及户型结构:估价对象为平层结构,户型布局为 3 室 2 厅 1 厨 2 卫。 ?通风采光:该建筑物光线充足,通风畅通。 ?外观维修养护情况: 估价对象所在建筑外观维护保养情况好, 地面、 墙面、门窗无破损,维护保养状况较好。 ?小区情况:非小区。 ?特殊景观:无。 5、估价对象权益状况 不动产权证书及编号 不动产单元号 权利人 房屋坐落 实际用途 房屋结构 房屋情况 所在层/总层数 建筑面积(M ) 专有建筑面积(M ) 权利性质 土地情况 地类用途 终止日期 附记 他项权利情 担保物权设立情况 空白 至价值时点,估价对象未设定抵押登记。 8 2 2 《不动产权证书》[粤(****0)深圳市不动产权第 0167460 号] [G5] 李明 深圳市龙华区梅龙路 1866 一期**** 住宅 钢混结构 3 层/19 层 108.13 89.97 出让 商住混合用地 规划用途 竣工年份(年) 权利性质 共有情况 权利类型 共用宗地面积(M ) 权利类型 2070 年 06 月 30 日 2 住宅 2006 商品房 单独所有 房屋(构筑物)所 有权 8384.8 国有建设用地使用 权 PGW 房地产评估有限公司 PGW 况 租赁或占用情况 抵押 至价值时点,估价对象由其权利人占有和使用,未对外 出租。 至价值时点,估价对象未设定抵押登记,除此之外,根 据委托方提供的《法定优先受偿款调查表》,估价师未掌握 比较确凿的其他扣除依据,调查到估价对象已按有关规定办 理了产权证,本次估价设定该法定优先受偿款为零。 1、估价对象产权明晰,达到了法律、行政法规规定的 转让条件或可以用于抵押或者作为出资的财产。 2、根据委托方提供的资料及估价人员查询,估价对象 不属于已依法公告列入征收、 征用范围, 也不属于依法查封、 采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。 3、产权明晰,产权证件齐全,未知悉估价对象所有权 不明确或者归属有争议。 法定优先受偿款情况 其他权利情况 6、估价对象区位状况 (1)位置状况 ①坐落:深圳市龙华区梅龙路 1866 一期****。 ②区域功能定位:估价对象所在区域为住宅为主,商业配套,承载医 疗卫生、文体教育、其他生态功能的综合性片区。 ③四至:东至莱蒙领尚,南至九方购物商城,西至牛栏前新,北至水 榭春天。 ④与重要场所的距离:距市区商务中心距离较近。 ⑤临街(路)状况:估价对象所在地附近有民顺路、民兴路、民繁路, 交通型主干道。 ⑥楼层:建筑物总楼层为 19 层,估价对象所在楼层为 3 层。 ⑦朝向:朝南。 (2)交通情况 ①道路状况:估价对象所在区域有民顺路、民兴路、民繁路等主次干 道,该路段车辆流量一般。 ②交通工具及设施:公交站有水榭春天、民治中学南、梅龙路公交站, 公交线 路、高峰专线 路、高峰专线 路、高峰专 线 路;地铁站有红山、民治、深圳北站,地铁线 号线、 PGW 房地产评估有限公司 9 PGW 抵押 5 号线;汽车站有深圳北汽车客运站、深圳龙华汽车站、深圳坂田汽车站; 火车站有飓风火车站、笋岗火车站、平湖火车站;高铁站有深圳北火车站、 福田高铁 U 志愿服务站、 光明高铁站; 高速路口有布龙路/梅观高速(路口)、 S360/梅观高速(路口)、 布龙路/珠三角环线高速(路口); 机场有深圳机场; 交通较便利。 ③交通管制情况:附近无交通管制。 ④停车方便程度:建筑物配备的停车设施为地面停车场和地下停车场, 停车位充足,停车方便,附近停车场有牛栏前新村-停车场。 (3)外部配套设施状况 ①基础设施:宗地外基础设施达到“六通”(即通上水、通下水、通 电、通路、通讯及通气)。 ②公共服务设施:估价对象附近有莱蒙领尚、九方购物商城、优城-南 区;华润万家超市、百盛佳超市、嘉荣超市;招商银行(深圳绿景公馆社区 支行)、华夏银行(深圳梅龙社区支行)、交通银行(深圳龙新支行);深圳健 安医院、人民医院、深圳仁合医院;红黄蓝亲子园(民治店)、绿景公馆幼 儿园、世纪春城幼儿园;民顺小学、六一学校、行知小学民治第二小学; 深圳市民治中学、GOOM 包装学校、深圳高级中学(集团)北校区;公园有深 圳德逸公园、民治电信支局闲置地改建公园、民治公园;设施齐全,完善。 (4)周边环境状况 ①自然环境:估价对象所处区域环境宁静、优美、绿化率高。 ②人文环境:估价对象所在区域人口素质高,人文环境好,治安状况 好。 ③景观:估价对象附近毗邻公园绿地、市政广场、主流河道,周边建筑 式样新颖,视野开阔。 ④不良影响设施:无。 PGW 房地产评估有限公司 10 PGW 抵押 (五)价值时点 2018 年 10 月 26 日 价值时点确定的理由:以估价委托人在估价委托书中确定的为依据。 本次现场查勘日期为 2018 年 10 月 26 日。 (六)价值类型 1.本估价结果是估价对象在价值时点的房地产抵押价值 ( 等于假定未 设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优 先受偿款)。 2.本报告的市场价值是指估价对象在价值时点现状利用条件下,满足 全部假设和限制条件,当地房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开 市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格;采用公开 市场价值标准时,要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。 3.法定优先受偿款是指在价值时点实现抵押权时,法律规定优先于本 次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押 担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款(支付处置抵押房地产的费用和 佣金及应缴纳的各项税金等)。 4.本估价结果受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 5.本估价结果中的价值、价格的货币计量单位均为人民币。 (七)估价原则 本次估价遵循的估价原则有: 1、独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则是要求房地产估价师站在中立的立场上,事实 求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价 格。 2、合法原则 PGW 房地产评估有限公司 11 PGW 抵押 所谓合法,是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定,其权 益才能受法律保护,并体现其权益价值。在考虑估价对象的用途时,应以 合法利用、合法交易、合法处置为前提。评估报告充分考虑了估价对象权 属合法取得、合法使用以及今后合法处分,并以此作为本项评估的前提。 3、价值时点原则 房地产市场处于不断变化之中,其价格具有很强的时间性。本次估价 对房地产的市场情况及其本身状况的界定,均以其在价值时点的状况为准。 4、替代原则 根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同 或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服 务同时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。 在房地产市场中也是如此,即在同一市场供需圈内,可以通过调查近期发 生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件,通过与待估房 地产进行比较,然后对其间的差别作适当的修正,确定待估房地产的市场 价值。 5、最高最佳利用原则 房地产估价中所确定的客观合理价格或价值,其实质是房地产的经济 价值,它体现在房地产的使用过程中。在考虑估价对象的用途时,应取其 最高最佳利用状态,是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、能使估 价对象发挥最高价值的利用状态。 6、谨慎原则 在面临不确定因素的情况下作出判断时,应当保持必要的谨慎,充分 估计到各种风险和损失,不高估市场价值,不低估房地产估价师知悉的法 定优先受偿款额。 总之,在估价过程中,要按国家、地方有关规定,遵守客观、公正、 PGW 房地产评估有限公司 12 PGW 抵押 科学、合法的原则进行房地产价格评估,做到估价过程合法合理,估价方 法科学,估价结果准确,严格保守估价秘密。 (八)估价依据 1、依据的有关法律、法规和部门规章 (1)《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第 46 号, 中华人民共和国第十二届全国人民代表大会第二十一条会议通过,自 2016 年 12 月 1 日起施行); (2)《中华人民共和国物权法》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表 大会第五次会议通过); (3)《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年 8 月 30 日第十届全 国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订); (4)《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民 代表大会常务委员会第十一次会议修订); (5)《中华人民共和国担保法》(中华人民共和国主席令第五十号,199 5 年 6 月 30 日); (6)《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令第 74 号, 中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过, 自 2008 年 1 月 1 日起施行); (7)《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》(中华人民共和国建 设部 98 令,2001 年 8 月 15 日); (8)《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税、计税依 据问题的通知》(2016 年 5 月 1 日起执行); (9)《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》2016 年 5 月 1 日起 执行); (10)《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的 PGW 房地产评估有限公司 13 PGW 抵押 公告》(2016 年 5 月 1 日起执行)。 2、采用的技术规程 (1)中华人民共和国国家标准 《房地产估价规范》 [GB/T 50291—2015]; (2)中华人民共和国国家标准 GB/T50899-****3《房地产估价基本术语 标准》; (3)中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 508-2014, 2014 年 12 月 1 日); (4)《房地产抵押估价指导意见》(建设部、中国人民银行、中国银行 业监督管理委员会,建住房[2006]8 号,2006 年 1 月 13 日颁布,2006 年 3 月 1 日实施)。 3、委托方提供的有关资料: (1)房地产估价委托书。 (2)法定优先受偿款说明(复印件); (3)《不动产权证书》复印件。 (4)房屋所有权人身份证明原件。 (5)估价委托人提供的其他估价相关资料。 4、估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料: (1)估价对象照片。 (2)实地查勘记录。 (3)估价师搜集到的资料。 (4)估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据 资料。 (九)估价方法 1、确定估价方法 根据《房地产估价规范》(GB/T 50291—2015)、 《房地产估价基本术语标 PGW 房地产评估有限公司 14 PGW 抵押 准》 ,通行的房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。估价 人员在认真分析所掌握的资料,并对估价对象进行了实地查勘及对周边房地产市 场进行调查后,本项估价中,选择估价方法适用性分析如下: (1)估价对象为住宅房地产,近期同区域类似房地产交易案例较多,易 获取其交易情况,适宜采用比较法。 (2)在估价对象所在区域租赁市场较活跃,租赁收益明显,且估价对象 可用于出租,具有潜在收益,因此可以采用收益法估价。 (3)由于成本法一般用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估,现 实住宅房地产价格与成本关联性弱,房地产的开发成本不能准确反映房地 产的实际市场价值,因此不适宜采用成本法进行评估。 (4)由于假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评 估,估价对象属于建成并已投入使用的物业,就目前状态处于最佳利用, 不存在重新开发利用,因此不适宜采用假设开发法进行评估; 据此分析,本次评估采用比较法、收益法进行评估。 2、估价方法简介 比较法:是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进 行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此推算估价对象 的客观合理价格或价值的方法。 计算公式:估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状 况修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数 收益法:是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将 其折现到价值时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法。采用在有限年净收益按一定比率递增的公式和收益期限为有限年净收 益不变的公式对估价对象收益价格进行计算。 收益期限为有限年净收益按一定比率递增的公式: PGW 房地产评估有限公司 15 PGW 抵押 a1 V1 = r-g ×[1-( 1+g )n1] 1+r 收益期限为有限年净收益不变的公式: a2 V2 = r 收益价格为: V = V1 + V2 ×[1(1+r) n2 1 ] 式中:V 为总收益价格;V1 为前 n 年的收益价格;V2 为第 n-1 年— —第末年的收益价格; a1 为第一年的纯收益; a2 为第 n-1 年的纯收益; n1 为租金递增年限; n2 为租金稳定收益的年限; r 为资本化率; g 为 净收益每年递增的比率。 (十)估价结果 房地产抵押估价应先求取估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权 利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定估价对象 在估价时点的房地产抵押价值,具体计算公式如下: 房地产抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值-注册房地产估 价师知悉的法定优先受偿款 估价人员经过实地查勘和市场调查,根据估价目的,遵照国家的相关 法规及估价原则,按照估价程序,采用科学合理的估价方法,在认真分析 相关资料的基础上,并综合考虑影响房地产市场价格的各项因素,结合估 价师的专业经验和周密测算与判断,确定估价对象在价值时点的估价结果 为: 估价对象估价结果表 币种:人民币 估价对象全称 实际 楼层/总 不动产 不动产 16 建筑面 共用宗 评估单 评估总 PGW 房地产评估有限公司 PGW 用途 楼层 权证号 [粤(* ***0) 深圳市 不动产 权第 0 167460 号] 单元号 积(㎡) 地面积 (㎡) 价(元/ ㎡) 抵押 值(万 元) 深圳市龙华区梅龙 路 1866 一期**** 住宅 3 层/19 层 [10306 405011 G00270 002016 5] 108.13 8384.8 71855 776.97 估价结果汇总表 币种:人民币 1.假定未设立法定优先受偿权的价值 2.估价师知悉的法定优先受偿款 2.1 已抵押担保的债权数额 2.2 拖欠建设工程款 2.3 其他法定优先受偿款 3.抵押价值 总价(万元) 单价(元/㎡) 总额(万元) 总额(万元) 总额(万元) 总额(万元) 总价(万元)小写 总价大写 776.97 71855 0 0.00 0.00 0.00 776.97 柒佰柒拾陆万玖仟柒佰元整 (十一)注册房地产估价师 姓 名 注册号 45556778 77766676 签 名 签名日期 2018 年 10 月 26 日 2018 年 10 月 26 日 钱二 沈三 (十二)实地查勘期 2018 年 10 月 26 日 (十三)估价作业日期 2018 年 10 月 26 日—2018 年 10 月 26 日 深圳市评估王信息科技有限公司 法定代表人: 二〇一八年十月二十六日 PGW 房地产评估有限公司 17 PGW 抵押 四、估价对象变现能力分析与风险提示 (一)变现能力分析 根据《房地产抵押贷款估价指导意见》的解释,变现能力是指假定在 价值时点实现抵押贷款权时,在没有过多损失的条件下,将抵押贷款房地 产转换为现金的可能性。主要受如下因素影响: 1、通用性 通用性是指估价对象规划用途相对于特殊类型的房地产而言是否常见、 普遍使用。估价对象规划用途为住宅,作为其他用途使用的可能性不大, 通用性一般。 2、独立使用性 独立使用性是指估价对象可否独立使用而不受限制。估价对象作为住 宅,不仅具有整体性,根据估价对象的设计布局,在使用上还具有独立性, 即每间单独使用互不影响,可以分别单独出租或者整体出租,因此独立使 用性较强。 3、可分割转让性 可分割转让性是指估价对象在物理上、经济上是否可以分开来使用。 考虑到估价对象为住宅,根据其设计布局,无法分割转让,且办理有一个 房产证,只能是整套出售,不存在分割转让的可能性。 4、该房地产的区位 通常情况下, 所处位置越偏僻、 越不成熟区域的房地产变现能力越弱。 估价对象处于深圳市, 该片区定位为深圳市龙华区的住宅为主, 商业配套, 承载医疗卫生、文体教育、其他生态功能的综合性片区,位置优,故变现 能力强。 5、该房地产的开发程度 PGW 房地产评估有限公司 18 PGW 抵押 通常情况下,开发程度越低的房地产,不确定因素越多,变现能力越 弱。估价对象开发程度为“六通一平”(即通上水、通下水、通电、通路、 通讯及通气,土地平整),开发程度较高,故变现能力较强。 6、该房地产的价值大小 通常情况下,价值越大的房地产,购买所需要的资金越多,越不容易 找到买者,变现能力会越弱。估价对象面积适中,价值适中,故变现能力 较强。 7、该类房地产的市场状况 房地产市场越不景气,出售房地产会越困难,变现能力就越弱。目前, 房地产市场虽然增长慢但较稳定,短期内不会出现大幅增长和大幅下跌的 情况,故变现能力一般。 8、变现价格与估价结果的差异程度分析 假定在价值时点实现抵押权、强制处分估价对象,因拍卖或变现估价 对象而产生的价外手续费、竞价空间、快速变现的付款方式、双方无合理 的谈判周期、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响,最可能实现 的价格一般比公开市场价值要低。本估价对象是住宅,具备较好的市场流 通性,较易变现,预计可实现的快速变现价值为市场价值的 80%-90%之间, 变现价值与市场价值的差异程度在 10%-20%之间。 9、变现时间长短分析 变现时间总体估计要较短时间。共分为两个阶段: (1)诉讼阶段:由于涉及到债务纠纷,需要通过正常的法律程序,这个 阶段历经的时间长短受债权人提供给法院的资料齐全与否、受法院办案人 员办事效率高低有关系,正常情况下从案件受理到判决生效一般要 1-3 个 月。 (2)资产拍卖阶段:由于涉及到债务纠纷,委估资产要经过法院委托拍 PGW 房地产评估有限公司 19 PGW 抵押 卖的方式才能处置委估物业。 由于委估物业属于住宅, 当前刚性需求较大, 且由于涉及价值较合理, 故竞买者较多。 但在全国经济形势整体下行压力下, 房地产形势依然严峻, 龙华区的房地产市场虽然价格泡沫较小,但是购房者的观望情绪较为浓厚, 因此时间可能会稍长,甚至会重复多次才能变现,估计变现时间为较短或 更长。 10、变现费用、税金的种类、拖欠购房款情况、偿还抵押权人优先于 本次抵押债权的债权本息及清偿顺序 (1)变现费用――处分抵押房地产的费用 处分抵押贷款房地产的费用即诉讼费用 , 因采取的处分方式的不同而 有所不同,主要包括案件受理费和申请执行费,另外还有执行过程中的实际 支出费用,如与案件有关的勘察、 评估费、 拍卖佣金、 交易费、 律师费用等, 据估计约为变现价格的 6-10%。 (2)税金――处分抵押房地产应缴纳的税款 处分抵押房地产应缴纳的税费是指抵押贷款权人依照法律规定处置抵 押贷款房地产应该由债务人或者抵押贷款人支付的相关交易税金及费用, 主要包括增值税及附加、印花税所得税、土地增值税等。据估计约为变现 价格的 6-10%。 (3)拖欠购房款的情况 经调查了解及根据委托人提供的资料,估价对象不存在拖欠购房款的 情况,所以没有这笔优先受偿款。 (4)偿还抵押权人优先于本次抵押债权的债权本息 至价值时点,估价对象未设定抵押登记。 (5)清偿顺序 根据 2001 年建设部《城市房地产抵押管理办法》第 47 条规定,处分 PGW 房地产评估有限公司 20 PGW 抵押 抵押房地产所得金额依下列顺序分配: ①处分抵押房地产的费用 ②抵押房地产应缴纳的税款 ③偿还抵押权人优先于本次抵押债权的债权本息及支付的违约金 ④偿还抵押权人本次抵押债权的债权本息及支付的违约金 ⑤赔偿由债务人违反合同对抵押权人造成的伤害 ⑥剩余金额交还抵押人 上述变现费用、税金、拖欠购房款情况、偿还抵押权人优先于本次抵 押债权的债权本息等均优先于本次抵押贷款担保债权受偿。 如果处置估价对象,则本次抵押权人可得价款=拍卖或变卖的最可能 价格-法定优先受偿款-拍卖或者是变卖的税费。 综上所述,委估对象变现能力较强。 (二)本项估价的风险提示 1、关注房地产抵押价值未来下跌的风险 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化可能会对房地产抵押价值 产生影响。 从房地产市场数据体现的情况看,龙华区已批准上市商品房以及在建 商品房面积仍在不断增加,但另一方面,因国家调控政策、特别是信贷政 策的影响,使楼市不确定因素不断增加,购房者、开发商均不同程度地受 到这种政策因素的影响,购房者观望情绪浓重。因此,在近期内,龙华区 房地产市场正面临着一个短期调整的行情,房地产的市场价格会出现小幅 的、局部性、结构性的调整。调整的深度、期限取决于国家宏观调控政策 的力度和广度,也取决于国际国内的整体经济发展情况。同时,随着城市 的不断发展和壮大,对住宅的需求也不断增加,因此在未来三到五年,住 宅下跌风险不大。 PGW 房地产评估有限公司 21 PGW 抵押 2、本报告评估结果是根据公开市场原则确定的评估对象在价值时点的 抵押价值 根据本报告评估目的,金融机构应在充分考虑如下因素后,根据本报 告评估结果合理确定贷款额度:①房地产市场随着时间变化而产生的价格 波动风险;②短期强制处分的不确定性及变现费用;③物业转让时应缴纳 的各项税费;④资产占有单位的金融信用。对根据估价报告做出的其他任 何经济行为及产生的后果由委托方自行负责。 3、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险,估价报告使用者应给予关 注:估价对象房屋是否存在现状用途变更及区域环境变化引起的房地产抵 押价值减损。 4、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点 (1)客观因素 ①宏观经济政策调整变化、 法制法规不配套、 房地产市场体系不健全、 当地房地产权属登记制度不规范、社会监督不力等因素引起的信贷风险; ②不可预见的自然灾害等不可抗力因素引起抵押物减损或者是引起借 款人经济损失的信贷风险。 ③抵押物所处的环境发生如所在区域的城市规划、国家和当地政府的 房地产政策发生重大变化,从而影响抵押物的价值或者是面临拆迁而引起 的信贷风险。 (2)主观因素 ①借款人引发的风险:一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因 素的变化,导致还款状况变差,导致到期不能归还贷款;二是由于借款人诚 信的问题,为了套现而把房地产卖给银行,而形成贷款风险。 ②债权人自身引发的风险:一是信贷管理规定不健全,形成信贷风险; 二是制度执行不严,落实不到位,违章不纠,极易形成信贷风险;三是债权人 PGW 房地产评估有限公司 22 PGW 抵押 对市场了解不全面对客户了解不清楚而盲目放贷所产生的信贷风险;四是 信贷人员素质低,与借款人互相勾结而产生信贷风险。 ③借款契约引发的风险:合同潜伏的风险是由于借贷双方签订的借款 合同存在漏洞和缺少重要条款导致贷款风险。 ④抵押物引发的风险:一是因产权纠纷引起的风险;二是抵押物存在 变现难的风险。 5.使用者使用报告应仅限于报告中所载明的评估目的,且应满足本报 告所披露的假设、限制条件并对其它特殊说明事项予以必要的重视。 6.由于房地产抵押贷款周期较长,房地产市场不断变化,因此,即使 在抵押期内,委托方也应定期对估价对象抵押价值进行重新评估判定;在 房地产市场出现明显波动时,也应对估价对象抵押价值重新评估。 PGW 房地产评估有限公司 23 PGW 抵押 五、估价技术报告 (一)估价对象区位状况描述与分析 1、估价对象区位状况描述 (1)位置状况 ①坐落:{委估对象-坐落},(分析评价:{测算-住宅-测算表-区域功 能定位评价})。 ②区域功能定位:估价对象所在区域为住宅为主,商业配套,承载医 疗卫生、文体教育、其他生态功能的综合性片区,(分析评价:一般)。 ③四至:东至莱蒙领尚,南至九方购物商城,西至牛栏前新,北至水 榭春天,(分析评价:一般)。 ④与重要场所的距离:距市区商务中心距离较近,(分析评价: 较好)。 ⑤临街(路)状况:估价对象所在地附近有民顺路、民兴路、民繁路, 交通型主干道,(分析评价:好)。 ⑥楼层:建筑物总楼层为 19 层,估价对象所在楼层为 3 层,(分析评 价:较差)。 ⑦朝向:朝南,(分析评价:好)。 (2)交通情况 ①道路状况:估价对象所在区域有民顺路、民兴路、民繁路等主次干 道,该路段车辆流量一般,(分析评价:好)。 ②交通工具及设施:公交站有水榭春天、民治中学南、梅龙路公交站, 公交线 路、高峰专线 路、高峰专线 路、高峰专 线 路;地铁站有红山、民治、深圳北站,地铁线 号线;汽车站有深圳北汽车客运站、深圳龙华汽车站、深圳坂田汽车站; 火车站有飓风火车站、笋岗火车站、平湖火车站;高铁站有深圳北火车站、 PGW 房地产评估有限公司 24 PGW 抵押 福田高铁 U 志愿服务站、 光明高铁站; 高速路口有布龙路/梅观高速(路口)、 S360/梅观高速(路口)、 布龙路/珠三角环线高速(路口); 机场有深圳机场; 交通较便利,(分析评价:较好)。 ③交通管制情况:附近无交通管制,(分析评价:较好)。 ④停车方便程度:建筑物配备的停车设施为地面停车场和地下停车场, 停车位充足,停车方便,附近停车场有牛栏前新村-停车场,(分析评价: 好)。 (3)外部配套设施状况 ①基础设施:宗地外基础设施达到“六通”(即通上水、通下水、通 电、通路、通讯及通气),(分析评价:一般)。 ②公共服务设施:估价对象附近有莱蒙领尚、九方购物商城、优城-南 区;华润万家超市、百盛佳超市、嘉荣超市;招商银行(深圳绿景公馆社区 支行)、华夏银行(深圳梅龙社区支行)、交通银行(深圳龙新支行);深圳健 安医院、人民医院、深圳仁合医院;红黄蓝亲子园(民治店)、绿景公馆幼 儿园、世纪春城幼儿园;民顺小学、六一学校、行知小学民治第二小学; 深圳市民治中学、GOOM 包装学校、深圳高级中学(集团)北校区;公园有深 圳德逸公园、民治电信支局闲置地改建公园、民治公园;设施齐全,完善, (分析评价:好)。 (4)周边环境状况 ①自然环境:估价对象所处区域环境宁静、优美、绿化率高,(分析评 价:好)。 ②人文环境:估价对象所在区域人口素质高,人文环境好,治安状况 好,(分析评价:好)。 ③景观:估价对象附近毗邻公园绿地、市政广场、主流河道,周边建筑 式样新颖,视野开阔,(分析评价:好)。 PGW 房地产评估有限公司 25 PGW 抵押 ④不良影响设施:无。 2、估价对象区位状况分析 分析结论:委估对象的位置,交通状况,外部配套设施,周围环境和景观等 情况,估价对象的区位状况整体上为好,对委估对象的评估价值有正面影响。 (二)实物状况描述与分析 1、实物状况描述 (1)土地基本状况 ①四至:东至莱蒙领尚,南至九方购物商城,西至牛栏前新,北至水 榭春天。 ②权益及使用期限:土地使用权人为李明,不动产单元号为[10306405 011G5]。权利类型为国有建设用地使用权,地类用途住宅,土 地使用权类型为出让。共用宗地面积为 8384.8 平方米,分摊土地使用权面 积未记载,土地剩余使用年限约为 51.68 年。 ③形状:估价对象所占用的共用宗地形状呈规则多边形。 ④地形地势:宗地内平坦,与相邻地块无明显地势落差。 ⑤地质条件:地质条件好,地基承载力高。 ⑥宗地内开发程度:宗地内“六通一平” (即通上水、通下水、通电、 通路、通讯及通气,土地平整),能满足该区域生产生活。 (2)建筑物基本状况 ①建筑功能: 房屋为商品房建筑, 住宅类型为普通商品房, (分析评价: 一般)。 ②规模:建筑面积为 108.13 平方米,(分析评价:一般)。 ③用途:规划用途为住宅,实际用途为住宅。 ④建成时间及结构成新率:于 2006 年建成,至价值时点已有 12 年, 根据国家有关同类结构房屋的经济耐用年限的规定和估价对象已使用的年 PGW 房地产评估有限公司 26 PGW 抵押 限, 结合评估人员实地对估价对象建筑物进行勘察, 确定结构成新率为 80%, (分析评价:较差)。 ⑤权属:权利人为李明。 ⑥工程质量:该建筑物工程质量较好。 ⑦建筑结构:估价对象为钢混结构,建筑格局为二梯三户,建筑物外 立面主要以外墙墙砖装饰为主,(分析评价:较好)。 ⑧装饰装修:入户门为防盗门;窗为塑钢窗;外墙面为墙砖;室内: 地面为普通地砖,墙面为乳胶漆,天面为乳胶漆;室内水电均为暗敷(分析 评价:一般)。 ⑨设施设备:该建筑物配有电梯、供水等,(分析评价:差)。 ⑩层高:建筑层高 3 米;室内净高约为 2.8 米,(分析评价:一般)。 ?楼梯类型:电梯,(分析评价:较好)。 ?户型及户型结构:估价对象为平层结构,户型布局为 3 室 2 厅 1 厨 2 卫,(分析评价:一般)。 ?通风采光:该建筑物光线充足,通风畅通,(分析评价:好)。 ?外观维修养护情况: 估价对象所在建筑外观维护保养情况好, 地面、 墙面、门窗无破损,维护保养状况较好,(分析评价:较好)。 ?小区情况:非小区,(分析评价:好)。 ?特殊景观:建筑物无特殊景观,(分析评价:一般)。 2、实物状况分析 分析结论:综合分析委估对象的建筑规模,建筑结构,设施设备,装饰装 修,层高,户型,户型结构 ,建筑功能,工程质量,外观,新旧程度 ,物业管理, 特殊景观等情况,估价对象的实物状况整体好,对委估对象的评估价值有 正面影响。 PGW 房地产评估有限公司 27 PGW 抵押 (三)估价对象权益状况 1、权益状况描述 不动产权证书及编号 不动产单元号 权利人 房屋坐落 实际用途 房屋结构 房屋情况 所在层/总层数 建筑面积(M ) 专有建筑面积(M ) 权利性质 土地情况 地类用途 终止日期 附记 担保物权设立情况 租赁或占用情况 空白 至价值时点,估价对象未设定抵押登记。 至价值时点,估价对象由其权利人占有和使用,未对外 出租。 至价值时点,估价对象未设定抵押登记,除此之外,根 据委托方提供的《法定优先受偿款调查表》,估价师未掌握 比较确凿的其他扣除依据,调查到估价对象已按有关规定办 理了产权证,本次估价设定该法定优先受偿款为零。 1、估价对象产权明晰,达到了法律、行政法规规定的 转让条件或可以用于抵押或者作为出资的财产。 2、根据委托方提供的资料及估价人员查询,估价对象 不属于已依法公告列入征收、 征用范围, 也不属于依法查封、 采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。 3、产权明晰,产权证件齐全,未知悉估价对象所有权 不明确或者归属有争议。 2 2 《不动产权证书》[粤(****0)深圳市不动产权第 0167460 号] [G5] 李明 深圳市龙华区梅龙路 1866 一期**** 住宅 钢混结构 3 层/19 层 108.13 89.97 出让 商住混合用地 规划用途 竣工年份(年) 权利性质 共有情况 权利类型 共用宗地面积(M ) 权利类型 2070 年 06 月 30 日 2 住宅 2006 商品房 单独所有 房屋(构筑物)所 有权 8384.8 国有建设用地使用 权 法定优先受偿款情况 他项权利情 况 其他权利情况 2、权益状况分析 分析结论:综合分析委估对象的建筑物权益状况,土地权益状况,抵押及 他项权益情况,其他特殊权益等情况,估价对象的权益状况整体为好,对委估 对象的评估价值有正面影响。 PGW 房地产评估有限公司 28 PGW 抵押 (四)市场背景描述与分析 今年以来,在市委市政府的坚强领导下,全市上下深入贯彻落实习近 平总书记系列重要讲话和批示精神,积极践行新发展理念,紧紧围绕“五位 一体”总体布局和“四个全面”战略布局,坚持以推进供给侧结构性改革为主 线,加快建设现代化国际化创新型城市和国际科技、产业创新中心,全力 打造社会主义现代化先行区,全市经济稳中向好态势持续发展。 一、主要经济指标稳定增长 (一)经济稳步增长 初步核算并经广东省统计局核定, 前三季度全市生产总值 15408.62 亿 元(含深汕特别合作区),按可比价计算,比上年同期(下同)增长 8.8%, 增幅与上半年持平, 比上年同期提高 0.1 个百分点, 高于全国 1.9 个百分点。 分产业看,第一产业增加值 13.14 亿元,增长 25.6%;第二产业增加值 596 1.57 亿元,增长 9.3%;第三产业增加值 9433.91 亿元,增长 8.4%。 二三产业结构为 38.7:61.2。第三产业中,批发和零售业增加值 1580. 76 亿元,增长 4.7%;住宿和餐饮业增加值 270.52 亿元,增长 0.5%;交通 运输、仓储和邮政业增加值 477.64 亿元,增长 8.6%;金融业增加值 2298. 47 亿元,增长 7.2%;房地产业增加值 1485.49 亿元,增长 0.7%;其他服务 业增加值 3308.17 亿元,增长 15.2%。 (二)工业生产加快发展 前三季度,全市规模以上(下同)工业增加值 5680.07 亿元,增长 9. 7%,增幅比上半年加快 1.9 个百分点,创今年以来最高增幅,比上年同期 提高 3.1 个百分点,达****2 年以来同期最大值,高于全国 3.0 个百分点。 其中,股份制企业增长 12.3%,外商及港澳台商投资企业增长 5.2%。 前十行业有八行业正增长。前十大行业增加值 4879.77 亿元,占规模 以上工业增加值比重 85.9%。其中,除石油和天然气开采业、金属制品业有 PGW 房地产评估有限公司 29 PGW 抵押 所下降外,其他八大行业均有不同程度的增长,其中,前四大行业计算机 及其他电子设备制造业增长 11.0%,电气机械和器材制造业增长 10.2%,电 力、热力生产和供应业增长 5.1%,专用设备制造业增长 24.9%。 工业高端化发展趋势良好。先进制造业(新口径)和高技术制造业增 加值分别为 3954.42 亿元和 3675.00 亿元,增幅分别为 12.6%和 12.4%,分 别比上半年提高 2.4 个、2.7 个百分点,分别高于规模以上工业增加值增速 2.9 个、 2.7 个百分点, 占规模以上工业增加值比重分别达到 69.6%和 64.7%。 工业百强企业贡献较大。工业百强企业实现增加值 3483.86 亿元,增 长 13.7%,高于规模以上工业增速 4.0 个百分点,对全市规模以上工业增长 的贡献率达 83.2%,拉动全市规模以上工业增速 8.1 个百分点,占规模以上 工业比重达 61.3%。 (三)固定资产投资增速持续高位增长 前三季度,全市固定资产投资 3501.98 亿元,增长 31.1%,增幅分别 比上半年和上年同期加快 0.5、10.3 个百分点,高于全国 23.6 个百分点。其 中, 基础设施投资 755.63 亿元, 增长 39.5%。 房地产开发投资 1554.32 亿元, 增长 28.4%,非房地产开发投资 1947.66 亿元,增长 33.4%。 工业和工业技改投资大幅增长。工业投资 595.08 亿元,增长 55.8%, 其中工业技术改造投资 274.35 亿元,增长 113.6%;第三产业投资 2909.01 亿元,增长 27.2%。 民间投资占比持续过半。民间投资 1828.14 亿元,增长 33.6%,增幅 高于全国 27.6 个百分点,占固定资产投资比重 52.2%。 商品房屋销售面积 457.69 万平方米,下降 11.4%,降幅比上年同期加 深 7.2 个百分点。 PGW 房地产评估有限公司 30 PGW 抵押 (五)估价对象最高最佳利用分析 房地产估价要以房地产的最高最佳利用为前提。所谓最高最佳利用, 是估价对象的一种最可能的利用,这种最可能的利用是法律上允许、技术 上可能、财务上可行,经过充分合理的论证,并能给估价对象带来最高价 值的利用。 1、合法性分析 估价对象法定用途为住宅,现状用途也为住宅,因此其现状用途即为 合法用途。 2、技术可能性分析 估价对象为钢混结构, 房屋设计为住宅, 房屋内部格局基本无法改变, 因此从技术上分析该房屋仍适宜保持现有套型。 3、财务可行性分析 估价对象为住宅,其相邻房屋的利用方式多为住宅,虽有部分房屋出 租后也作为住宅利用,但不能获得更大收益,故估价对象以住宅用途为最 有利。 4、最高最佳利用方式分析 最高最佳利用前提一般有以下五种情形: (1)维持现状前提。 经分析、 判断, 以维持现状、 继续利用最为合理的, 应选择维持现状前提进行估价。现有房地产应维持现状的条件是:(新房地 产的价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润 )现有房 地产的价值。 (2)更新改造前提。 经分析、 判断, 以更新改造再予以利用最为合理的, 应选择更新改造前提进行估价。现有房地产应更新改造的条件是:(更新改 造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润)现状房地产的价值。 (3)改变用途前提。 经分析、 判断, 以改变用途再予以利用最为合理的, PGW 房地产评估有限公司 31 PGW 抵押 应选择改变用途前提进行估价。现用房地产应改变用途的条件是:(新用途 下的房地产价值- 改变用途的必要支出及应得利润 )现用途下的房地产价 值。 (4)重新开发前提。 经分析、 判断, 以重新开发再予以利用最为合理的, 应选择重新开发前提进行估价。现有房地产应重新开发的条件是:(重新开 发完成后的房地产价值-重新开发的必要支出及应得利润 ) 现有房地产价 值。 (5)其他情况。采用上述前提的组合或其他特殊利用前提进行估价,如 改变用途与更新改造的组合。 估价对象现状用途为住宅,该用途合法,并与建筑设计功能吻合,同 时与其配套设施功能相符。根据同一区域内房地产使用状况及未来发展趋 势,估价对象按照现状用途—住宅继续使用为最高最佳利用。 (六)估价方法适用性分析 1、确定估价方法 根据《房地产估价规范》(GB/T 50291—2015)、 《房地产估价基本术语标 准》 ,通行的房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。估价 人员在认真分析所掌握的资料,并对估价对象进行了实地查勘及对周边房地产市 场进行调查后,本项估价中,选择估价方法适用性分析如下: (1)估价对象为住宅房地产,近期同区域类似房地产交易案例较多,易 获取其交易情况,适宜采用比较法。 (2)在估价对象所在区域租赁市场较活跃,租赁收益明显,且估价对象 可用于出租,具有潜在收益,因此可以采用收益法估价。 (3)由于成本法一般用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估,现 实住宅房地产价格与成本关联性弱,房地产的开发成本不能准确反映房地 产的实际市场价值,因此不适宜采用成本法进行评估。 PGW 房地产评估有限公司 32 PGW 抵押 (4)由于假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评 估,估价对象属于建成并已投入使用的物业,就目前状态处于最佳利用, 不存在重新开发利用,因此不适宜采用假设开发法进行评估; 据此分析,本次评估采用比较法、收益法进行评估。 2、估价方法简介 比较法:是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进 行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此推算估价对象 的客观合理价格或价值的方法。 计算公式:估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状 况修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数 收益法:是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将 其折现到价值时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法。采用在有限年净收益按一定比率递增的公式和收益期限为有限年净收 益不变的公式对估价对象收益价格进行计算。 收益期限为有限年净收益按一定比率递增的公式: a1 V1 = r-g ×[1-( 1+r 1+g )n1] 收益期限为有限年净收益不变的公式: a2 V2 = r 收益价格为: V = V1 + V2 ×[1(1+r) n2 1 ] 式中:V 为总收益价格;V1 为前 n 年的收益价格;V2 为第 n-1 年— —第末年的收益价格; a1 为第一年的纯收益; a2 为第 n-1 年的纯收益; n1 为租金递增年限; n2 为租金稳定收益的年限; r 为资本化率; g 为 PGW 房地产评估有限公司 33 PGW 抵押 净收益每年递增的比率。 (七)估价测算过程 采用比较法进行评估测算 1.选取可比实例: 经评估人员对当地房地产市场进行调查,通过各种渠道搜集交易实例 及参考相关资料,从中选取具有真实性、客观性、信息完备性、可比性等 符合一定条件的交易实例为本次估价的可比实例。可比实例的选取应符合 下列规定: (1)可比实例从交易实例中选取且不得少于三个; (2)可比实例的交易方式应适合估价目的; (3)可比实例房地产应与估价对象房地产相似,具体应满足下列要求: ①与估价对象区位相近; ②与估价对象用途相同; ③与估价对象的权利性质相同; ④与估价对象的档次相当; ⑤与估价对象规模相当; ⑥与估价对象的建筑结构相同。 (4)可比实例的成交日期应接近价值时点,与价值时点相差不宜超过一 年,且不得超过两年; (5)可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格; (6)在同等条件下,应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点接 近的交易实例选为可比实例。 本次估价确定以下三个可比实例为可比实例,其基本情况见下表: 可比实例基本情况表 PGW 房地产评估有限公司 34 PGW 可比实例一 项目名称 满两年,精装修,朝 南看幼儿园,视野开 阔,看房方便 买卖 满两年,精装修,朝 南看幼儿园,视野开 阔,看房方便 2018 年 10 月 普通商品房 37.88 73918 公开市场价格 70 15/22 钢混结构 3 毛坯 1室0厅1厨1卫 南 可比实例二 1866 南区一房满两年 居家装修少量欠款 买卖 1866 南区一房满两年 居家装修少量欠款 2018 年 10 月 普通商品房 35.88 71071 公开市场价格 70 14/28 钢混结构 3 毛坯 1室1厅1厨1卫 南 可比实例三 抵押 绿景公馆精装一房, 满两年,朝南无遮挡 买卖 绿景公馆精装一房, 满两年,朝南无遮挡 2018 年 10 月 普通商品房 35.88 71907 公开市场价格 70 14/28 钢混结构 3 毛坯 1室0厅1厨1卫 东南 交易方式 坐 落 交易日期 住宅类型 建筑面积(平方米) 成交价格(元/平方米) 成交价格价值定义 土地年限(年) 楼层及总楼层(层) 建筑结构 层高(米) 装修档次 户型 朝向 2.建立比较基准 选取了可比实例之后,一般应对这些可比实例的成交价格进行换算处 理,使他们之间的口径一致、形式相同、相互可比,为后续的有关比较、 修正和调整建立一个共同的基础。详见如下: 建立比较基准 估价对象 统一房地产范围 换算公式 换算方法 付款方式 计价单位 换算公式 PGW 房地产评估有限公司 分期 单价(元),面积 (平方米) 分期 单价(元),面积 (平方米) 土地和房屋 (含室 内装修) 可比实例一 土地和房屋 (含室 内装修) 可比实例二 土地和房屋 (含室 内装修) 可比实例三 土地和房屋 (含室 内装修) 房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务 通过折现计算 分期 单价(元),面积 (平方米) 分期 单价(元),面积 (平方米) 某种面积下的单价=总价÷某种面积 35 PGW 成交价格修正 / 73918 元/㎡ 71071 元/㎡ 抵押 71907 元/㎡ 3.建立比较因素条件说明表 房地产状况比较因素说明表 名称 估价对象 深圳市龙华区 梅龙路 1866 一 期**** 住宅 正常交易 待估 待估 住宅为主,商 业配套,承载 医疗卫生、文 体教育、其他 生态功能的综 合性片区 较近 繁华 较高 不临路,位置 较好 3/19 南 交通型主干道 较便利 无 停车位充足, 停车方便 设施齐全,完 善 “六通”(即 通上水、通下 水、通电、通 路、通讯及通 气) 环境宁静、优 美、绿化率高 人口素质高, 人文环境好, 36 可比实例一 满两年,精装 修,朝南看幼 儿园,视野开 阔,看房方便 住宅 正常交易 2018 年 10 月 73918 住宅为主,商 业配套,承载 医疗卫生、文 体教育、其他 生态功能的综 合性片区 较近 繁华 较高 不临路,位置 较好 15/22 南 交通型主干道 较便利 无 停车位充足, 停车方便 设施齐全,完 善 “六通”(即 通上水、通下 水、通电、通 路、通讯及通 气) 环境宁静、优 美、绿化率高 人口素质高, 人文环境好, 可比实例二 1866 南区一房 满两年居家装 修少量欠款 住宅 正常交易 2018 年 10 月 71071 住宅为主,商 业配套,承载 医疗卫生、文 体教育、其他 生态功能的综 合性片区 较近 繁华 较高 不临路,位置 较好 14/28 南 交通型主干道 较便利 无 停车位充足, 停车方便 设施齐全,完 善 “六通”(即 通上水、通下 水、通电、通 路、通讯及通 气) 环境宁静、优 美、绿化率高 人口素质高, 人文环境好, 可比实例三 绿景公馆精装 一房, 满两年, 朝南无遮挡 住宅 正常交易 2018 年 10 月 71907 住宅为主,商 业配套,承载 医疗卫生、文 体教育、其他 生态功能的综 合性片区 较近 繁华 较高 不临路,位置 较好 14/28 东南 交通型主干道 较便利 无 停车位充足, 停车方便 设施齐全,完 善 “六通”(即 通上水、通下 水、通电、通 路、通讯及通 气) 环境宁静、优 美、绿化率高 人口素质高, 人文环境好, 地理位置 用途 交易情况 成交时间 交易单价 区域功能定位 距市区商务中心距离 区域繁华程度 居住聚集度 楼栋位置 楼层及总楼层(层) 区 位 状 况 朝向 临路类型 交通便捷度 交通管制情况 停车方便程度 公共配套设施状况 宗地外基础设施 自然环境 人文环境 PGW 房地产评估有限公司 PGW 治安状况好 毗邻公园绿 地、市政广场、 主流河道,周 边建筑式样新 颖,视野开阔 普通商品房 108.13 2006 钢混结构 电梯 供水 3室2厅1厨2 卫 二梯三户 平层 3 光线充足,通 风畅通 较好 建筑外观维护 保养情况好 80% 普通装修 九成 管理水平高 无 单独所有 无租约 住宅 国有建设用地 使用权 出让 无特殊规定 70 未抵押 治安状况好 毗邻公园绿 地、市政广场、 主流河道,周 边建筑式样新 颖,视野开阔 普通商品房 37.88 ****3 钢混结构 电梯 供水 1室0厅1厨1 卫 二梯三户 平层 3 光线充足,通 风畅通 较好 建筑外观维护 保养情况好 92% 毛坯 九成 管理水平高 无 单独所有 无租约 住宅 国有建设用地 使用权 出让 无特殊规定 70 未抵押 治安状况好 毗邻公园绿 地、市政广场、 主流河道,周 边建筑式样新 颖,视野开阔 普通商品房 35.88 ****3 钢混结构 电梯 供水 1室1厅1厨1 卫 二梯三户 平层 3 光线充足,通 风畅通 较好 建筑外观维护 保养情况好 92% 毛坯 九成 管理水平高 无 单独所有 无租约 住宅 国有建设用地 使用权 出让 无特殊规定 70 未抵押 抵押 治安状况好 毗邻公园绿 地、 市政广场、 主流河道,周 边建筑式样新 颖,视野开阔 普通商品房 35.88 ****3 钢混结构 电梯 供水 1室0厅1厨1 卫 二梯三户 平层 3 光线充足,通 风畅通 较好 建筑外观维护 保养情况好 92% 毛坯 九成 管理水平高 无 单独所有 无租约 住宅 国有建设用地 使用权 出让 无特殊规定 70 未抵押 景观 住宅类型 建筑面积(平方米) 建筑年代(年) 建筑结构 是否带电梯 设施设备 户型 实 物 状 况 建筑格局 户型结构 层高(米) 通风采光 工程质量 建筑物外观状况 结构成新率 装修档次 装修成新率 物业管理 特殊景观 共有情况 出租情况 权 益 状 况 规划用途 土地性质 土地使用权类型 城市规划限制 土地使用年限(年) 抵押权利 4.分析可比实例,进行各种因素情况修正 (1)交易情况修正 经过调查,各交易实例均为正常交易,交易双方没有利害关系,没有 特殊行为造成的交易价格偏差,也没有受债权债务关系影响而交易,买卖 PGW 房地产评估有限公司 37 PGW 抵押 双方各自承担相应的交易税费;故不须进行交易情况修正。设定估价对象 分值为 100,则三个可比实例的交易情况修正系数分值均为 100。 (2)市场状况修正 三个可比实例成交日期与价值时点均较接近,根据评估人员调查,期 间该区域的住宅房地产状况变化不大,交易价格较为平稳,无需进行交易 日期修正。设定估价对象分值为 100,则三个可比实例的交易日期修正系数 分值均为 100。 (3)区位状况修正 上述可比实例与估价对象位于同一供求范围内,经过分析,影响住宅 房地产价格的区域因素为基础设施完善度、周围环境景观与人文条件、公 共设施完善度、交通便捷度及商服繁华度等。估价对象与各实例的分值确 定过程中,设定以估价对象为基准,分值确定为 100,其它各三个交易实例 与估价对象进行对。

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